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皆様、自分は家を買えるのか？
悩まれている方も多いかと思います。
ファイナンシャルプランナーの方や、一般的に公開されている情報と違い、肌で感じた私の感覚を書きます。
大きく分けて、仕事×年収が表向きの評価になります。
仕事は、会社規模で融資額が大きく左右されます。いわゆる会社の評価です。
これが一番大きく、融資されるかされないかや融資金額に響いてきます。
私の感覚ですと、
例）大手企業勤務、30代、正社員、年収700万円〜1,000万円、既婚であれば、5.5〜6倍までの融資は実行されると踏んでいます。
同条件で年収500万円〜年収600万円代の方なら5倍は融資が実行されると踏んでいます。
もちろん、他のローンは一切無い場合です。
一般的に言われている金額より多い気がするかと思いますが、残念なお話ですが大手企業に1年以上お勤めの方なら住宅ローンが組めちゃうんです。
中小企業にお勤めの方は、正直大変です。
会社創立から現在までの業績や、年収の推移などを判断し融資になります。
正直大手と比べると実情は厳しいようです。
大体年収の3〜4倍が相場では。。。。。
しかしあきらめてはいけません。
必ずしもそうとは限らないのです。
会社の業績が右肩上がりが数年続いていて、社員数や年収も一般の大手企業並みに上がっていたりすると融資の幅が広がります。
銀行は企業評価を、帝国データバンクなどで調べ、会社の評価ポイントを見ます。
それによって格付けされているのです。
また、右肩上がりの企業で、年収もグングン上がっている方は要注意です。
一般的に過去2〜3年分の源泉徴収の提出を求められます。
これには理由があります。
年収の推移です。
大きく年収が上がっていると”歩合”と同じような判断をされて、年収いっぱいの融資を受けられない可能性があるんです。
優秀で年収がグングン上がっていると景気や評価によってグングン年収がダウンするのでは？と疑われてしまうんです。
あと、個人信用情報は必ず調べます。
隠していてもほぼ見つかります。
必ず車のローンやクレジットカードのリボ払い、キャッシング、サラ金は全額返金してから住宅ローンの仮審査を受けてください。
また、クレジットカードを多く持っていると解約をせがまれるケースがあります。
必要以上のクレジットカードは持たないように解約をしておいてください。
過去、滞納やトラブルがあった場合は要注意です。
個信に乗っかっているかも知れません。
1〜2回の滞納で、すぐに返した人はほぼ問題は無いでしょう。
人間必ず間違いはあるので、そのくらいは理解されます。
「良く頭金を300万円用意してます。しかし車のローンやサラ金、キャッシングで200万円残金が残っています。」などという質問を見受けられます。
そんな方は、何も考えずにまず残金を返済し、カードの解約なども同時に行ってから、ローン審査を受けてください。
ただ、その際に必ず解約の証明書を全て頂いておいてください。
何故なら、個人信用情報で”完済”記録は遅れます。
遅いと数ヶ月かかる場合があると言われています。
ですので、銀行が個信を見た際、まだ完済されていないケースがあるんです。
個人信用情報は載るのは早いのですが、記録更新は遅いと言われていますので。
あと、連帯保証人になっていて住宅ローン組めますか？という質問も良く見かけます。
これも返済者が問題無く返済しているのなら問題ないと思います。
ただ、消費者金融など、サラ金の連帯保証人は問題があるかもしれません。
また個信を見に行きその結果次第でローンの仮審査を受けると言うのもありますが、ちょっとしたことでしたら、そのまま不動産屋経由で仮審査を受けて見たほうが早い気がします。
あと、頭金無しで住宅ローンを組むのはどうか？という質問ですが、問題はありません。
ただ、手付金や印紙代など細かく前金で払わなくてはいけないものがありますので、100万円位は用意しておく必要があります。
ただしこのお金はローンが降りた段階で一緒に戻ってきます。また、ローンが否決された場合も戻ってきますので。
何故、一般的にローンの融資額が実際多いのかというと、金利の計算方法になります。
今現在は低金利で購入しやすい金利になっています。
しかし、金利が上昇すると月額の払いも上昇分増えてきます。
そうした場合、月額の負担も増えてきます。
今現在は1%代ですが、バブルがはじけて数年した時の金利4%位をベースに、4%になっても払いきれるか？をちゃんと計算しておく必要があるかと思います。
みなさんのお給料も金利が上がるにつれ景気や年収も上がるとは思いますが、実際はどうなるかわかりません。
前に自己説得として書きましたが、会社をリストラされたり、給料が下がったりした場合、どのように一家を守っていけるのか？
家を売って賃貸に戻ったときに、月額いくらの家賃が最低かかるのかなど、計算していくらの物件を購入するか検討しなければなりません。
このことも前に書きましたが、金利1%はでかいです！
覚悟しておいた方がいいですよ！
ちなみに、私は今現在の家賃と駐車場を入れた月の家賃を、金利4%とした場合の月額のローン返済額と見て計算しました。
住宅ローンが通るかは皆不安です。
私は、不動産屋に行き、とりあえず適当な近所の物件を見て、仮審査を行いました。
そして「このくらいは通るんだ！」と思い、実際購入したい場所の不動産屋を探し、申し込みました。
別に恥ずかしいことはありません。
まず内緒で不動産屋に行き仮審査を行って見てはいかがでしょうか？
まじめに家の購入を考えているのであれば、まず借金の残債は早めに返した上で、仮審査を行いましょう！
通らなければ今まで通り借金を少しづつ返済！なんてことを考えず、返済してください。
※翌月一括払いのクレジットは問題ありません。銀行員に確認済みで私は仮審査中や本審査中に月30万円〜40万円使ってました。
仮審査や本審査が通るか通らないかは銀行員や保証会社の人間しかわからないので、まずは通りやすくするために、身辺を綺麗にしてから申し込んでください。
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