2006年01月09日

住宅ローン通りますか?

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良く耳にするフレーズですね。

皆様、自分は家を買えるのか?

悩まれている方も多いかと思います。

ファイナンシャルプランナーの方や、一般的に公開されている情報と違い、肌で感じた私の感覚を書きます。

大きく分けて、仕事×年収が表向きの評価になります。

仕事は、会社規模で融資額が大きく左右されます。いわゆる会社の評価です。

これが一番大きく、融資されるかされないかや融資金額に響いてきます。

私の感覚ですと、

例)大手企業勤務、30代、正社員、年収700万円〜1,000万円、既婚であれば、5.5〜6倍までの融資は実行されると踏んでいます。

同条件で年収500万円〜年収600万円代の方なら5倍は融資が実行されると踏んでいます。

もちろん、他のローンは一切無い場合です。

一般的に言われている金額より多い気がするかと思いますが、残念なお話ですが大手企業に1年以上お勤めの方なら住宅ローンが組めちゃうんです。

中小企業にお勤めの方は、正直大変です。

会社創立から現在までの業績や、年収の推移などを判断し融資になります。

正直大手と比べると実情は厳しいようです。

大体年収の3〜4倍が相場では。。。。。

しかしあきらめてはいけません。

必ずしもそうとは限らないのです。

会社の業績が右肩上がりが数年続いていて、社員数や年収も一般の大手企業並みに上がっていたりすると融資の幅が広がります。

銀行は企業評価を、帝国データバンクなどで調べ、会社の評価ポイントを見ます。

それによって格付けされているのです。

また、右肩上がりの企業で、年収もグングン上がっている方は要注意です。

一般的に過去2〜3年分の源泉徴収の提出を求められます。

これには理由があります。

年収の推移です。

大きく年収が上がっていると”歩合”と同じような判断をされて、年収いっぱいの融資を受けられない可能性があるんです。

優秀で年収がグングン上がっていると景気や評価によってグングン年収がダウンするのでは?と疑われてしまうんです。

あと、個人信用情報は必ず調べます。

隠していてもほぼ見つかります。

必ず車のローンやクレジットカードのリボ払い、キャッシング、サラ金は全額返金してから住宅ローンの仮審査を受けてください。

また、クレジットカードを多く持っていると解約をせがまれるケースがあります。

必要以上のクレジットカードは持たないように解約をしておいてください。

過去、滞納やトラブルがあった場合は要注意です。

個信に乗っかっているかも知れません。

1〜2回の滞納で、すぐに返した人はほぼ問題は無いでしょう。

人間必ず間違いはあるので、そのくらいは理解されます。

「良く頭金を300万円用意してます。しかし車のローンやサラ金、キャッシングで200万円残金が残っています。」などという質問を見受けられます。

そんな方は、何も考えずにまず残金を返済し、カードの解約なども同時に行ってから、ローン審査を受けてください。

ただ、その際に必ず解約の証明書を全て頂いておいてください。

何故なら、個人信用情報で”完済”記録は遅れます。

遅いと数ヶ月かかる場合があると言われています。

ですので、銀行が個信を見た際、まだ完済されていないケースがあるんです。

個人信用情報は載るのは早いのですが、記録更新は遅いと言われていますので。

あと、連帯保証人になっていて住宅ローン組めますか?という質問も良く見かけます。

これも返済者が問題無く返済しているのなら問題ないと思います。

ただ、消費者金融など、サラ金の連帯保証人は問題があるかもしれません。

また個信を見に行きその結果次第でローンの仮審査を受けると言うのもありますが、ちょっとしたことでしたら、そのまま不動産屋経由で仮審査を受けて見たほうが早い気がします。

あと、頭金無しで住宅ローンを組むのはどうか?という質問ですが、問題はありません。

ただ、手付金や印紙代など細かく前金で払わなくてはいけないものがありますので、100万円位は用意しておく必要があります。

ただしこのお金はローンが降りた段階で一緒に戻ってきます。また、ローンが否決された場合も戻ってきますので。

何故、一般的にローンの融資額が実際多いのかというと、金利の計算方法になります。

今現在は低金利で購入しやすい金利になっています。

しかし、金利が上昇すると月額の払いも上昇分増えてきます。

そうした場合、月額の負担も増えてきます。

今現在は1%代ですが、バブルがはじけて数年した時の金利4%位をベースに、4%になっても払いきれるか?をちゃんと計算しておく必要があるかと思います。

みなさんのお給料も金利が上がるにつれ景気や年収も上がるとは思いますが、実際はどうなるかわかりません。

前に自己説得として書きましたが、会社をリストラされたり、給料が下がったりした場合、どのように一家を守っていけるのか?

家を売って賃貸に戻ったときに、月額いくらの家賃が最低かかるのかなど、計算していくらの物件を購入するか検討しなければなりません。

このことも前に書きましたが、金利1%はでかいです!

覚悟しておいた方がいいですよ!

ちなみに、私は今現在の家賃と駐車場を入れた月の家賃を、金利4%とした場合の月額のローン返済額と見て計算しました。

住宅ローンが通るかは皆不安です。

私は、不動産屋に行き、とりあえず適当な近所の物件を見て、仮審査を行いました。

そして「このくらいは通るんだ!」と思い、実際購入したい場所の不動産屋を探し、申し込みました。

別に恥ずかしいことはありません。

まず内緒で不動産屋に行き仮審査を行って見てはいかがでしょうか?

まじめに家の購入を考えているのであれば、まず借金の残債は早めに返した上で、仮審査を行いましょう!

通らなければ今まで通り借金を少しづつ返済!なんてことを考えず、返済してください。

※翌月一括払いのクレジットは問題ありません。銀行員に確認済みで私は仮審査中や本審査中に月30万円〜40万円使ってました。

仮審査や本審査が通るか通らないかは銀行員や保証会社の人間しかわからないので、まずは通りやすくするために、身辺を綺麗にしてから申し込んでください。


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posted by サムライパパ at 00:39| 東京 ☀| Comment(46) | TrackBack(15) | 住宅ローン通りますか? | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月06日

銀行員との面接

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仮審査と本審査をスムーズに行うために、銀行員との関係を良くしておく必要があります。

仮審査時は不動産屋経由で一切の接触が無いかと思います。※細かいことではあるかも知れません。

本審査時は重要です。必ず、”面接”というのがあります。

私の場合は面接という形でお会いはしてません。

大体銀行員の方とお会いする際は、本審査書類を提出する際に会うかと思います。

もしくは金消まで会わないケースもあります。

僕の場合は特殊だったということもあり、銀行員とは電話連絡を密にしていました。

本審査が終了する直後の減額という保証会社の判定もあり、銀行員は僕との接触を求めてきました。

電話では理由を教えてくれません。お会いしお話がしたいということでした。

僕も勝負に出ました。

銀行員に「どうしても会って話がしたいのであれば会社に来ていただけますか?会議室を取りますので。」って。

これが面談なのか?って感じでした。

ちなみに以前、購入した新築マンションでは金消時まで一切お会いしていません。

会社のパワーって大きいと話を聞いていたので、会社で私のやっている仕事を話したり、

わざと来て頂く手はずを取りました。

何を話したわけでもありません。

仮審査と本審査の違いと聞いたり、どのように銀行が保証会社を説得させるのかとか、その際の説得させるテクニックを聞いたり、保証会社を安心させるための武器を一緒に見つけたり。

本当にくだらない話をしました。

私的には、優秀で親身になっていただける担当が付けばどうにかなる。

という結論です。

仕事も同じで味方に誰を付けさせることができるかによって状況は変わるのです。

コンピューターで個信を取って点数を付けてどうにか融資対象にこぎつけても、最終的な判断は保証会社の部長などの決裁者の判断であるということ。

簡単に言うと仮審査は担当ベースで個人信用情報を取り、仮審査の合否を出す。

最終的な判断は本審査時の書類を全て確認する部長などの決済責任者が判断って感じです。

その、責任者を口説く方法は優秀な銀行員は対策を練ります。そして戦います。

戦ってくれるのは味方についてくれたからです。

関係をや印象を良くする為に、私は会社に来ていただきました。

いろんな方法はあるかと思いますが、自分なりの信頼関係を築く方法をあみ出してください。

※上記の内容は、私の戦い方であり、どこまで参考になるかわかりませんが不安を解消するための参考になればと思っています。皆さんがんばってください!


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posted by サムライパパ at 00:47| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 銀行員との面接 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

セカンドハウスを住宅ローンで購入するには?

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私が2つ目の物件も住宅ローンが組めた経緯をお教えします。

私が、2つ目の家を買う決心が付いたのは、住宅ローンを又組めるからというのが理由になっています。

2つ目の物件の購入を検討する際、ファイナンシャルプランナーの方や、不動産屋の営業マンの方、銀行員の方に相談しました。

相談の内容は。。。。。。

@今現在、住宅ローンを組んでいる。※住宅公庫と銀行の住宅ローンを。その為、住宅ローンの契約の中に、住宅ローンは購入したマンションまたは一戸建てに住む事が条件で、金利の安い住宅ローンが組める。もう一つの家を購入した際、現在組んでいる住宅ローンを一括返済しなくてはいけないのか?

A今の年収で後いくらまでの融資が可能か?

B融資可能であれば住宅ローンを組めるのか?

C組めた場合、2つの住宅ローン減税はどうなるのか?

の4点を各ファイナンシャルプランナーの方や、不動産屋の営業マンの方、銀行員の方に相談しました。


結果。。。。

@一度組んでしまえば、住民票を移転しようが大丈夫という恐ろしい回答を3人の方から言われました。

その代わり、住宅ローン減税は受けられなくなります。

A年収計算から言って、4,000万円までの物件なら大丈夫。

B理由が明確なら住めるということ。私の場合の理由は、家庭の状況が良く、定年を迎え、賃貸マンションに住んでいた親を、毎月の支払いを軽減させてあげる意味で、結婚時に購入した新築マンション70m2に両親を住ませました。当然住宅ローン減税をもらいたかったので住民票は新築マンションに置き、引越しをしました。

子供も2人になり、家族も4人。両親も健在で2人。見え方は70m2のマンションに一家6人は手狭になった。という理由が付きます。

また、住民票を移転さえないで、賃貸に住んでいたことも伝え、毎月家賃16万円を払っていることも伝えました。

新築マンションを購入した都市銀行では追加融資はもちろんNGです。

ですので購入時は違う都市銀行に相談とお願いをしました。

銀行の結論は、新しく買う物件の理由として、70m2の3LDKのマンションで、1家6人が住むのは手狭であり、年収もある程度あり、大手企業に勤めている為、”1家族4人が住む”住宅を購入。

という理由で本審査がおりました。

あくまでも一家4人が住むための家である事が重要です。セカンドハウスローンは購入した物件を投資物件として、賃貸に出したり、再度売却して売却益を出す為のものであったりするときに使うローンと捉えられます。

C住宅ローン減税は”住んでいなくてはいけない”減税なので、住民票を移動させた時に減税対象外になってしまうということです。

ですので、再度購入した物件で住宅ローン減税が受けられるということで、2つの住宅ローンを組んでいるので2つ共住宅ローン減税が受けられるということではないのです。

あくまでも住宅ローンを組んで、住んでいないといけないということで、2つの要件を満たしていないと受けられないということです。


上記を踏まえ、ちゃんと理由が付けられる状況であれば、2つの物件を2つ共住宅ローンを組む事ができるのです。

私のように住宅ローン減税が受けられ、さらに金利が安い時期にチャレンジを考えている方は一度住宅ローンを組んでいる銀行以外の銀行に相談してみては?


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posted by サムライパパ at 00:22| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | セカンドハウスを住宅ローンで購入するには? | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月05日

買い替え?それとも、もう一つ家を買いますか?

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購入したマンションや一戸建てを”買い替え”か、セカンドハウスといった形で、又購入しようと考えている方も多いと思います。

また、年収によっては一気に大きな高級マンションか高級一戸建てを検討している方も多いかも知れません。

私のまわりは、年収いっぱいのマンションか一戸建てを購入している方が多いです。

皆さん!仮に年収が多い職業についてらっしゃる方はどちらを選びますか?

大手企業にお勤めの方で、給料の高い所へお勤めの方は、ある年齢から簡単に年収1,000万円を超えてしまいます。

年収が仮に1,200万円の大手企業にお勤めの方であれば、8,000万円までの物件であれば平気で銀行はお金を貸します。

今日本の景気はどん底と言われていますが、一部の会社では平気で1,000万円オーバーの年収を稼いでいる方がわんさかいます。

恵まれているのですが、私はその年収に達しております。

あえて私は2つの物件を持つことを選びました。

新築マンションと中古の一戸建てです。

理由は、リスクヘッジです。

1つの物件にお金をかけてしまうと、金利上昇時の毎月額に負担がでます。

4,000万円の物件でも金利が1%上昇すると月額の負担が約20,000円変わります。

それを考えると、もし仮に8,000万円の物件を購入し現在の金利から1%上がった場合、平気で月額40,000円は上昇してしまうのです。

年利4%になった場合、月額100,000円弱上昇してしまいます。

いくら年収が良いからと言っても支払いきれません。

給料をそれ相当上がれば良いのですがどうなるかわかりません。

金利の上昇と同じだけ給料の上昇が見込めるか?

それは無理です。

そうなると、住んでいる家を売らなくては行けなくなるんです。

もし元本割れを起こしてしまっていたら大変です。

僕は、将来子供にいくら資産を残せるか?

将来どのように生活をしていくべきか?

を考えました。

その考え方の結果、2つの物件を持つことです。

もちろん住宅ローンで購入を考えました。

ファイナンシャルプランナーの方や不動産会社の方、銀行の方にも相談しました。

1つの大きなマンションや一戸建てを購入して、払えなくなった場合、売却です。

売却しても住む所は探さなくてはいけません。

賃貸住宅?それとも安い物件を買う?

賃貸と持ち家では住む感覚が違います。

もちろん”自分の城”を一度持った方はもう一度、自分の城が欲しくなります。

仮に2つの物件を買った場合は?

ローンが払えなくなった場合、1つを売却すれば、現在住んでいる家は守れます。

売却した際元本割れしても、若干のローンであれば再度組みなおす事ができ、2つの物件を持っているとき、さらに負担が減ります。

また、賃貸に出し、住宅ローンに家賃を当てる方法もあります。

そんな簡単にできるの?

確かに。。。。。

2つ目の中古一戸建てを購入する際に、4年前の購入した新築マンションを査定してもらいました。

幸い元本割れしてなかったんです。逆に購入金額の106%の値が最高でまだ付いていたんです。

その為、あと5年間様子を見ることにしました。

理由は、景気が上昇傾向にあるため、マンション価値も景気によって若干は上昇するのではないか?

築10年以内のマンションであれば、まだ高値が付く。

買主の中古マンションの探し方も、1900年代より2000年代の物件の方が見栄えが良い。

※自分が購入した中古一戸建ても2000年代から探しました。しかし物件がなく1990年代の物件を探して決めました。

中古を探す場合の築年数の見え方って大切だと思います。

という理由で2つの物件を保有することを決意しました。

では、金利の高いセカンドハウスローンではなく、2つ目の物件でも住宅ローンを組む方法を教えます。

これは、あくまでも私の体験で全てがうまく行くかはわかりません。

私は状況が、銀行員と保証会社にうまく理解していただき2つ目の物件も住宅ローンを組む事ができました。


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posted by サムライパパ at 23:50| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(1) | 買い替え?それとも、もう一つ家を買いますか? | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年01月04日

家購入自己説得

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現在の賃貸13万円/月

駐車場代3万円/月

を、ベースに考えてみた。

現在の金利で3年固定年利1.6%で計算すると約13万円弱で借りられる。

固定資産税14万円/年と計算して、月割りにした場合、約1.2万円/月

月の支払い合計14.2万円/月

景気が回復し金利が上昇した場合どうなるのか?

年利4%になった場合の支払い額は、約17万円/月となる。

現在所有のマンションで4年前に購入したときと現在まで、どのくらい金利が上昇したのかというと、0.25%上昇した。(4年間で)

て、考えた場合、急な上昇をしたとしても5年から10年は4%台にはならないだろうと計算。

さらに、10年の住宅ローン控除が受けられる為、8年間は平均30万円は年間帰ってくる。

のこり2年は15万円/年となる計算だ。

月に直すと、2.5万円/月帰ってくる計算。

約8年は金利の上昇を考えても、3年間は差し引き、12万円/月で大丈夫。

3年目以降8年間は金利の上昇を4年で1%と計算しても約14万円/月で落ち着く。(固定資産税含む)

8年から10年間は、15万円から16万円/月位かな?

現在の賃貸16万円も激安で借りているので次回更新時は必ずと言って良いほど家賃が上がる。(他の部屋と比べても2万位安い)※ちょうど一斉に退去したときだったらしくいち早く部屋を埋めたかったらしい。

ってことで、購入を決意。

10年間は現在の賃貸より安く支払いを行えるし、最大年利4%までなら支払いきれるという計算だ。

4%以上になったらその時は収入も増えているだろうしね。

もう一つは、最低家賃を考えてみた。

もし収入が極端に減った場合、家族4人が暮らすための家賃だ。

都内中心で仕事をしている現在、近郊までを視野に入れて、車を手放した場合、家賃だけで12万円はかかるだろうと言う計算。

この家賃ベースを考えていかに近づけられるか?

当面は12万円程度で毎月の支払いを済ませられるのでどうにかなるだろうという計算。

まあ、住宅購入は男の最大の投資であり、自分をいかに説得できるか?になるような。

私はこんな風に自分を説得して購入に踏み切りました。


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posted by サムライパパ at 01:27| Comment(0) | TrackBack(2) | 家購入自己説得 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

金消と引渡しスケジュール

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年末クリスマス前に、本審査が通った連絡が来た。

それから一切の連絡が無い。

?????????

不動産屋は、銀行が年末時期で忙しいのと、引渡し予定が2006年1月末であることから、銀行からの金消スケジュールは、来年早々になるとのこと。

金消は引渡しの2週間前になるということから、予定は1月10日過ぎ頃ということ。

まずは銀行で私が印鑑を数十個押しに行かなくてはならない。

準備として印鑑証明や、住民票を用意したりとこまごました動きをしなくちゃいけないので早くして欲しい。

引渡しは、銀行で売主と買主、仲介の不動産屋が集まり、銀行で行う予定。

慌しい1月になりそうだ。


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posted by サムライパパ at 01:02| Comment(0) | TrackBack(0) | 金消と引渡しスケジュール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2005年12月17日

本審査の結果

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物件を調べてもらい、無事5日で連絡が来た。

「土地の価値も環境も一切問題ないです。承認がおりました。」

4日目に一度、「どんな感じ?」って銀行に電話で確認をしたら、物件は一切問題ないので明日最後に個信を見て変わっていなければOKですって言われたので、心配はなかったです。

はらはらした住宅購入でした。

一応予定では2月下旬に引き渡し予定です。

明日、明後日不動産屋と再度相談して決めますので。

次は金消ですな。

まだまだ先は長い。


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posted by サムライパパ at 04:39| Comment(1) | TrackBack(1) | 本審査の結果 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

仮審査と本審査の違い

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良く、住宅購入相談の掲示板などで、書かれている「仮審査と本審査の違いは?」という質問を良く見かける。

しかし明確な回答はなし。

そこで、僕の担当の銀行員が会社に来た際に聞いてみた。

仮審査は、物件の担保審査は一切行わない。

仮審査は、個人信用情報のみを見に行き、個人のみを審査する。

ですので仮審査は、銀行と保証会社がコンピューターを使った審査のみということ。

本審査になると、物件担保価値を調べるために、役所にわざわざ出向き、さらに物件を見に行き写真を取ったりして、銀行員が経費を使って物件を調べるということのようです。

それで担保価値を調べるということ。

大体物件審査は大丈夫らしく、ほぼ100%借り入れ申込者でローンが引っかかるということらしいです。

無駄な動きをしないように、個人情報を調べOKが出たら物件の担保を経費を使って調べるという流れらしい。

その物件の担保価値を調べたら、最後に再度個人信用情報を開いて、仮審査の時に開いたときと同じ状態かを照らし合わせるらしい。

ですので、一度仮審査が通り、本審査が終わるまで、カードや借入れを行わなければ、住宅ローンは通るということ。

要するに仮審査時と本審査時の個人信用情報が変わっていなければOKということです。

落ちるとすれば仮審査時です。

本審査時にNGとなる理由は、

■物件に問題があった。
■仮審査時の申し込み用紙と本審査時の申し込み用紙の書かれている内容が変わっている。
■仮審査時の個人信用情報と本審査時の個人信用情報の内容が変わっている。
※本審査時に他の銀行にも審査をお願いしていると、個人信用情報を見たという記録が残る。その個人信用情報を誰が見たかで審査が変わる。
変わらないようにするためには、

1:クレジットカードを使わない。
2:お金を借りない。
3:クレジットカードを作らない。

どうしてもクレジットカードを使わなくてはいけない場合は、事前に銀行に何故使うのか?
を伝えて、必ず1回払いにする。

心象を悪くしないように出来る限り使わないようにする。

本審査時に個人信用情報を取得するのは最後の日に行うので、事前にいつ審査が降りる予定か聞いておくのも良いでしょう。

まあ、仮審査が通っておとなしくしてれば本審査通りますのでご心配なく。


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posted by サムライパパ at 04:33| Comment(1) | TrackBack(1) | 仮審査と本審査の違い | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

物件契約

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不動産屋と売主の都合を聞いて、早速契約開始。

契約はなるべく速く済ませた方が良いという。

理由は、値引きをした際、「やっぱ値引き無しで売りたい!」などと言われたらもともこもないということ。

仮審査が通ってすぐ契約を不動産屋に行って行った。

重要事項説明を行い、各種印鑑を押しまくった。

計1時間30分。

時間かかって疲れた。

以前マンション買った時を思い出した。

無事契約が済み、本審査に移ることになった。

ドキドキでしたよ。

本審査で借金ばれたらどうしようって。

次は、仮審査と本審査の違いを書きます。


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posted by サムライパパ at 04:12| Comment(0) | TrackBack(0) | 物件契約 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

銀行と保証会社の関係

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すごく親身に感じられた銀行員さん。

好感が持てた。

その会社で話をした際に銀行と保証会社の関係を聞いてみた。

保証会社は銀行のいわゆる子会社に位置する。

親会社の人間の方が力を持っているはず。

しかし、そんな単純なものではない。

保証会社は銀行の子会社であり、保証会社の決済をおっている部長は、銀行からの出向者が多いらしい。

保証会社の部長>銀行のセンター長

という構図らしい。

要するに、銀行の入社年次は保証会社の部長の方が上ってこと。

先輩が出向で子会社に行った。という形。

だから、センター長が保証会社の部長に話しに言っても、先輩だから逆らえないらしい。

そので、僕の担当の銀行員は、年次を調べて保証会社の部長より入社年が早い部長を選び、保証会社の部長に掛け合ってもらった。

結果は「1日考えさせてください。」とのことだった。

それで次の日。

「仮審査通りました。」

銀行員から電話がありました。

完全に銀行員の作戦勝ちです!!!!!

今回思ったことは、担当の銀行員と仲良くなること。

あとはその銀行員が切れる人間であれば大丈夫。

無事仮審査が通ったので、住宅購入に関わる契約を済まさねば。。。。。。


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